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德国房地产成投资“安全港”

2017-05-16 14:19:28

《欧洲房地产业的新兴潮流》（PWC 2017）

世界上最顶级的会计师事务所普华永道（PWC）和城市土地协会（Urban Land Institute）共同完成的《欧洲房地产业的新兴潮流》根据去年欧洲房市作出最新预测，称德国地产业为投资者的“安全港”。

绿色表示发展态势良好，黄色表示一般，红色表示较差

比较2015-2016年度的测评结果，德国地产业成为英国脱欧的直接显著受益者。

调查显示，德国不仅取代英国成为欧洲最佳地产投资市场，而且同时成为仅次于美国的吸引全球地产地，而中国因为政府加大调控力度而增速明显放缓，暂居第三，但亚太地区依然保有对外国投资者的高吸引力。

《外国直接投资信心指数》排名，来自：科尔尼管理咨询公司

下表为PWC发布2017年欧洲各城市房地产投资发展整体趋势排名前十，可见前5投资城市德国占有4个，三甲分别为柏林、汉堡、法兰克福，慕尼黑排在第五，仅都柏林穿插其间，而一贯受热捧的英国首都伦敦竟降至27位，险些不能在该机构的前30统计手册中出现。

而各城市较上年出租和投资变化如下，德国该4城市依然稳居前五，顺序变化为柏林、慕尼黑、法兰克福和汉堡，此外马德里排在第三。相较于前一年排位，汉堡、慕尼黑保持稳定，而法兰克福排名有极为迅猛的增长。

德国地产增长有其历史原因与深厚基础

而德国的房价增长也有深厚的历史政治原因。德国政府常年始终对房地产市场进行管控，作为德国首都的柏林以房价低著称，本世纪头几年售价依然保持在千余欧每平上下。对于这样一个山清水秀、社会保障良好的工业国，性价比甚至“过高”了。

房地产业“崛起”的柏林

而2008年世界经济危机严重，而欧债危机至今没有恢复。德国政府为促进经济复苏对房地产管控逐步放松，不再过度压制其正常发展，很多大城市自2012年来出现了30%以上的增长，除了著名的高消费城市慕尼黑，也有很多北部城市房价涨幅明显。

据Statista的一项调查结果显示，和2007年相比，2014年柏林某些地区的房价比七年前上涨了73%。房租上涨了51.1%。对此虽然有专家对近两年来的大幅增长表示惊讶，并提醒投资者警惕泡沫。

柏林城区2011 至2016房屋每平单价变化（Statista）

而从增长后的价格来看，每平近3000欧的价格仍远低于其它工业国家首都。即使多年来全国房价最高的巴伐利亚首府慕尼黑，均价在6300欧每平（约4.5万人民币），已约为埃森、德累斯顿等城市的两倍，也并不高于国内一线城市。

除了低价，德国地产投资吸引力，当然也在于其供求关系决定的保值性。德国作为欧盟经济龙头，英国脱欧后德国的地区主导地位进一步加强，而其地产开发发展依然缓慢，但政府批准建房在短期内不会有过大改变，专家预计未来五年内每年新增需求缺口为20-30万套。

上图显示10年间，德国受人对购房的兴趣可以说骤然提升，其中受访者认为有自用房需求的比例由27%增长到59%，为十年前的两倍。

多数业内人士认为，在德购房是一种理性稳健的投资选择。且德国住房租金高，租购比例和国内差别很大。且德国贷款利率低，只要有固定稳定的收入，获得五成至六成贷款并不困难，10年期年贷款利息低至3.2%，并且保证期间利率不变。

最重要的是，德国对于没有德国户籍的购买者并不设限。而持有非德国的持欧盟区居留的人士，在稳定工作收入的前提下，同样可以在德国的部分银行申请贷款。

而对于身在德国乃至欧洲的华人，即使不再有“安土重迁”的信念，拥有个人住房依然意味着刚性需求，很多人经历漂泊后对住房安全感的需求往往更强。

此外PWC预测，除个人自用、投资购房投资外，德国的商用写字楼、物流业同样前景看好。毕竟，英国经济几年内将何去何从，对外界和其本身都是未知，而德国依然是公认的靠谱。

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